房价不能大涨，也不能大跌。据潇湘晨报等媒体报道，湖南省岳阳市出台新规，中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，否则将不能网签。这应该是，2021年全国首个旨在限制房价跌幅的“限跌令”。

对此，当地相关工作人员表示，近期有龙头房企债务压力较大，为了资金回笼，对楼盘进行恶意降价，造成市场混乱，这是政策出台的主要原因。这并非孤例。

报道显示，某龙头开发商将备案价8000元/平左右的房子降至5000元/平左右销售，导致原购房者心理不平衡；还有开发商新房售价从备案的7000元/平将至5500元左右。

可见，楼市降价，或许已经不是某开发商为了缓解债务压力而无奈做出的选择，整个市场开始出现降价回笼现金流的迹象。

一个简单的道理，在楼市调控日益趋紧的当下，谁能回笼更多现金流，谁才会拥有更好的未来，“活下去”是第一选择。所以，限跌令的出现，或许正是为了防止降价促销成为趋势，乃至出现降价维权等维稳事件，甚至造成“踩踏”，从而导致市场信心不足，进一步波及到土地市场。

事实上，这不是“限跌令”首次登场。过去几年来，多次曾出现“降价未遂”、“房价熔断”等事件，限制房价下跌，早已是地方心照不宣的潜规则。

限跌令的出现，究竟意味着什么？

其一，稳楼市，既要遏制大涨，又要防范大跌。限跌令与限涨令一脉相承，既要对新房涨幅进行限价，又要对跌幅进行限制性兜底，以此实现稳楼市的目标。这不难理解。最近几年，楼市调控的主基调一直都是“稳”。房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌，影响同样会波及金融系统。所以，通过层层加码的调控，遏制炒房空间，让市场横盘几年，从而不断消化大涨带来的风险，就成为共识。

其二，限跌令，是楼市转向的真实信号。一旦一个地方祭出了“限跌令”，这本身就说明市场已经出现转折。要知道，楼市限价虽然早已成为惯例，但过去更多都是对涨幅进行限制，很少干涉跌幅。毕竟，房价上涨气势如虹，根本不用担心下跌的可能。如今，时转势移。过去是遏制房价上涨，如今变成防范房价下跌，防跌的优先性远远大过控涨，这是楼市变局再真实不过的信号。相反，许多一二线城市，即便政策不断加码，限制层层拔高，市场几近冰封，而房价依然岿然不动，正是基本面强劲的反应。

其三，防范大跌，远比遏制大涨的动力更足。这不难理解。遏制房价上涨固然背后存在政治站位问题，但毕竟能通过房地产投资驱动经济、通过卖地获得土地财政等实质性利好。降价如果成为趋势，很容易带来连锁反应。一方面，前期的购房者，或许会降价维权，带来维稳风险，房价“能涨不能跌”的思维牢不可破。这在过去几轮楼市横盘周期里，已经体现得淋漓尽致。另一方面，地方政府担心降价潮会引发连锁反应，导致当前的价格体系无法维持。一旦降价成了既成事实，那么后续的土地拍卖、新房销售都会受到影响，进而影响到地方经济的基本盘。

其四，楼市正在迎来大变局，三四线城市可能首当其冲。过去几年，一些三四线城市房价大幅上涨，甚至某些县城房价破万，向作为中部强省会的长沙看齐。这背后，主要是棚改货币化的刺激所致。如今，棚改已经基本收官，货币化补贴几近消失，如果没有新的动作，三四线城市靠大拆大建刺激房价的日子已经过去了。一旦外在刺激因素消失，三四线城市不可避免要面临基本盘的考验。第七次全国人口普查数据显示，省会城市人口不断膨胀，而149个地市人口下滑，多数县城人口持续流失

过去10年，人口下降的地市同时，随着经济从高增长时代转向常态化增长模式，加上国际经贸关系的变化、产业结构的调整，许多三四线城市未来增长可能会面临较大压力。

一旦经济、人口出现问题，加上宏观层面的持续收紧，三四线城市的房价必然要面临一场大的考验。我们拭目以待。

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